הנחיות חדשות בנוגע למשכנתאות מחודש ספטמבר 2013

בסוף חודש אוגוסט האחרון, פרסם המפקח מטעם בנק ישראל על הבנקים המסחריים, דודו זקן, את ההנחיות החדשות בנוגע למשכנתאות שנכנסו לתוקפן בחודש ספטמבר 2013. הנחיות כוללות שלוש הגבלות משמעותיות על מתן משכנתאות לדיור:

שיעור תשלום ההחזר החודשי מתוך ההכנסה של הלווה הועלה, נתח המשכנתא המרבי הניתן בתנאי ריבית משתנה הוגבל, ומספר השנים המרבי עד למועד הפירעון הסופי של המשכנתא הוקטן גם הוא. המהלך עומד בקנה אחד עם מדיניות הייצוב שבנק ישראל נוקט בשנים האחרונות בשוק המשכנתאות.

לטענת המפקח על הבנקים, ההגבלות החדשות פועלות לטובת שני הצדדים המעורבים במשכנתא – מחד הן נועדו להפחית את מידת הסיכון של נוטל המשכנתא, הגלומה בריבית המשתנה, ומאידך מטרתן להגן על הבנקים על ידי הגדלת הסיכוי שהלווים יעמדו בהתחייבותם להחזרת המשכנתא.

המגבלות חלות בעיקר על הבנקים

אלו הן שלושת המגבלות:

הבנקים למשכנתאות אינם יכולים לספק משכנתא לצורכי דיור

אם גובה תשלום ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך הכנסתו של הלווה עולה על חמישים אחוזים. משכנתאות ששיעור ההחזר החודשי שלהן מתוך ההכנסה נע בין ארבעים לחמישים אחוזים, מחייבות מעתה את הבנקים בהחזקת הון עצמי של מאה אחוזים מגובה המשכנתא.

זאת, במטרה להפחית את הפער בין מאזני הבנקים המסחריים, כלומר להקטין את ההפרש שבין הכספים שנמצאים ברשות הבנקים בהווה ובין הכספים שהבנק צופה שיקבל בחזרה מהלווים בעתיד.

הבנקים אינם רשאים לספק משכנתא לצורכי דיור

אם היחס בין חלק המשכנתא הניתן בתנאי ריבית משתנה, לבין הסכום הכללי של המשכנתא עולה על 1/3-2/3. דהיינו, החלק הניתן בריבית משתנה לא יעלה על 66.7%. ההגבלה חלה על כל משכנתאות הניתנות במסגרת ריבית משתנה, ללא תלות במספר שנותיה של המשכנתא.

יש לציין, כי בשורת ההגבלות הקודמת שהטיל בנק ישראל על הבנקים המסחריים, הוא הופחת החלק הניתן בריבית משתנה במשכנתאות של עד 5 שנים ל-33.4% בלבד.

המגבלה השלישית – אוסרת על הבנקים למשכנתאות לספק משכנתא לצורכי דיור שהחזרתה נפרסת על פני למעלה מ-30 שנה.

משכנתאות בישראל: הנתונים הסטטיסטיים

בנק ישראל צירף למסמך ההנחיות נתונים סטטיסטיים מעניינים אודות המשכנתאות בישראל:

  • כ-17% מהמשכנתאות שניתנו עד היום היו בשיעורי החזר של למעלה מ-40% מההכנסה.
  • 72% מהמשכנתאות ניתנות במסגרת תנאי ריבית משתנה.
  • אחוז לא מבוטל מהמשכנתאות ניתן לתקופה של למעלה מ-30 שנות החזר.

לטענת הבנק, שלוש העובדות גם יחד מהווה סיכון רציני לכך שנוטלי ההלוואות לא יוכלו לעמוד בהתחייבותם להחזר המשכנתא. הסיכון מורכב משתי מגמות אופציונליות סבירות ביותר: עליית הריבית לשיעור שלא יאפשר עמידה בהחזר המשכנתא, והרעת תנאי השכר בשוק העבודה. אם שתי המגמות תתרחשנה גם יחד יתעצם הסיכון במידה ניכרת.

האם ההגבלות תקפות לגבי מחזור משכנתא?

מיחזור משכנתא הוא המרת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה שבה נפתחים תנאי המשכנתא למשא ומתן. במיחזור המשכנתא כל תנאי המשכנתא החשובים עשויים להשתנות והם גובה המשכנתא, גובה ההחזר החודשי, תקופת החזר המשכנתא, שיעור הריבית, סוג הריבית וכיוצא באלה.

בהתאם להנחיות בנק ישראל, שלוש ההנחיות החדשות יחולו גם במקרה של מחזור משכנתא. כלומר, על הבנקים המסחריים נאסר לבצע מחזור משכנתא אם תנאי המשכנתא החדשה עומדים בסתירה לאחת מהמגבלות במאמר זה או יותר, שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה, נתח המשכנתא הניתן בריבית משתנה, ואורך תקופת ההחזרה של המשכנתא. כעת נותר לבחון לאורך זמן את מידת השפעתן של המגבלות החדשות על המתרחש בשוק הדיור.


כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *