משכנתא היא הלוואה משמעותית מאוד מבחינת סכומים וטווח זמן. מדובר על הפיתרון הפיננסי היחיד והמקובל ביותר על מנת לרכוש נכס למגורים בישראל ובעולם המערבי בכלל. ישנם סוגי משכנתאות רבים, מורכבים יותר או פחות, ברמות סיכון שונות ורמות וודאות שונות.
התאמת המשכנתא היא נושא קריטי על מנת להגיע למודל החזרים מתאים ובעיקר אפשרי עבור הלווים וכן על מנת לקחת משכנתא שבסיכומו של עניין תהיה בעלות סבירה בהתאם לגובה המימון וטווח הזמן המדובר להחזר.
מעבר לבחירה נכונה של מסלול המשכנתא מתוך האפשרויות הקיימות, התאמת המשכנתא נוגעת גם למהות הלווים ולהצעות מיוחדות עבור אוכלוסיות ספציפיות.
איזה מסלול מתאים לכם?
מעבר לסוגי משכנתאות ספציפיים לאוכלוסיות מסוימות ופתרונות פיננסיים שונים הרלבנטיים למשכנתאות, יש את המסלולים המרכזיים שעל פיהם מחושבת המשכנתא. ניתן לקחת את כל הסכום במסלול אחד או ליצור תמהיל משכנתא ולפזר את ההחזרים על פני שיטות שונות.
שכנתא צמודה בריבית משתנה: הריבית נקבעת על פי עוגן מדד מסוים שנקבע מראש, משתנה אחת לתקופה שנקבעת מראש. הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן.
משכנתא לא צמודה על בסיס ריבית פריים: אין הצמדה למדד, הריבית נקבעת על פי מרווח מסוים מתחת ולרוב מעל ריבית הפריים שהיא למעשה ריבית בנק ישראל הכללית + 1.5%.
משכנתא צמודה בריבית קבועה: הריבית ידועה לכל תקופת ההלוואה, הקרן מוצמדת למדד המחירים לצרכן.
משכנתא בטוחה: בריבית קבועה וללא הצמדה למדד, יודעים מראש בדיוק כמה משלמים.
משכנתא צמודה למטבע חוץ: מוענקות בשקלים אך הקרן והריבית צמודות לשער יציג של מט"ח כלשהו וכמו כן יש משמעות לריבית הליבור הבין-בנקאית והבינלאומית.
התאמת המשכנתא – יציבות בהחזרים
התאמת המשכנתא היא קריטית משום שכל שינוי קטן בשיעור הריבית, בהצמדה ובאופן חישוב ההחזרים (לוח סילוקין) משפיע על כמה כסף צריך לשלם לבנק בכל חודש. לאורך תקופות ארוכות של עשרים עד שלושים שנים.
כל שינוי קטן עשוי להיות בעל משמעות אדירה של חיסכון או הוצאה מיותרת של עשרות ומאות אלפי שקלים. כמו כן לאוכלוסיות מסוימות צרכים ויכולות ספציפיים ולכן יש מוצרי משכנתאות רלבנטיים.
התאמת המשכנתא צריכה להיעשות באופן מקצועי ובלתי תלוי, בעזרת ייעוץ מקצועי חיצוני למשל ותוך בחינת התמונה הכוללת עכשיו ועד כמה שניתן, בעתיד. זהו תהליך חשוב ורלבנטי גם אחרי שכבר לוקחים את המשכנתא מהבנק, יש לבחון את המצב אחת לכמה שנים ובהתאם לצורך ניתן בהחלט לבצע שינויים במשכנתא על פי המצב הרלבנטי.
התאמת המשכנתא יוצרת יציבות גדולה יותר בהחזרים, עלות המשכנתא תהיה בסופו של דבר נמוכה יותר וההחזרים יתאימו ליכולות השוטפות של הלווים. חשוב להבין היטב את המשמעויות וחוסר הוודאות של סוגי המשכנתאות השונים.
משכנתא לתושבי חוץ
בשנים האחרונות ניתן לראות מגמה רחבה וברורה של רכישת נכסים על ידי תושבי חוץ שאינם מתגוררים בישראל כל השנה. לכן הבנקים מציעים מבחינת התאמת המשכנתא גם מסלולים ייעודיים למשכנתא לתושבי חוץ.
הבנקים דורשים מסמכים ובירוקרטיה שונה מתושבי חוץ משום שמקום מגוריהם העיקרי אינו ישראל. כמו כן הם יכולים לבחור משכנתא נקובת מט"ח ולא רק צמודת מט"ח על מנת להתאים את התשלום למטבע בו מגיעות ההכנסות שלהם.
משכנתא לזוגות צעירים
האוכלוסייה שזקוקה למשכנתאות בצורה המשמעותי ביותר היא כמובן זוגות צעירים ומשפחות בראשית דרכן.
הבנקים והמדינה מציעים שירותי התאמת המשכנתא לזוגות צעירים באמצעות פריסת ההלוואה לשנים רבות, הטבות זכאות למשכנתא של משרד השיכון, יוזמות פוטנציאליות של דיור בר השגה וכן הלאה.
משכנתא הפוכה
אמנם לא מדובר על משכנתא רגילה אלא ממש על ההפך, אך משכנתא הפוכה יכולה להוות פיתרון פיננסי רלוונטי עבור אוכלוסיות מבוגרות, אנשים שכבר יש בבעלותם דירה והם זקוקים לתזרים מזומנים.
משכנתא הפוכה מספקת ללווה הכנסה חודשית קבועה על בסיס שעבוד של נכס שכבר נמצא בבעלותו – למשל לטובת מעבר לבית אבות או דיור מוגן או הגדלת הקצבה החודשית.
מיחזור משכנתא
תהליך יעיל ורלבנטי לאלו שרוצים לשנות את תנאי המשכנתא שכבר קיימת להם. למעשה מבצעים פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת ולוקחים מיידית מול אותו בנק או בנק אחר משכנתא חדשה בתנאים מתאימים יותר למציאות הפיננסית במשק ושל הלווים עצמם. (תהליך דומה – שחזור משכנתא).