איך לנהל את המשא והמתן להשגת המשכנתא הטובה ביותר?

כל מי שמבקש לרכוש דירה מבין מיד שמדובר על סכומים גבוהים מאוד, לכן גם הלוואת המשכנתא שיש לקחת כדי לממן את הרכישה היא בהיקפים כספיים גדולים מאוד. כמו כל הלוואה, גם המשכנתא כוללת תוספות ריבית והצמדה לצד עלויות נוספות בשלבים הבירוקרטיים של התהליך, כך שבסופו של דבר משלמים לבנק הרבה יותר מאשר הסכום שהתקבל במקור. בגלל שכל שינוי בריבית או בתנאי ההחזר יכול להקל את ההחזרים החודשיים ולהביא למשכנתא זולה יותר, התמקחות על משכנתא היא קריטית וחשובה מאוד כדי להשיג תנאים טובים ככל שניתן.

התחרות בשוק המשכנתאות יחסית גדולה, כאשר כל הבנקים המסחריים מציעים הלוואות, לכן התמקחות על משכנתא היא חלק בלתי נפרד מהתהליך ויש לבצע אותה נכון, תוך בחינת נתונים מכמה בנקים והכרת השוק בצורה טובה.

ניתן ורצוי בהחלט להיעזר בייעוץ משכנתאות חיצוני ובלתי תלוי על מנת לקבל את המסלול המתאים ביותר לפרופיל הלווים הספציפיים וגם כדי לנסות להבין מה אפשר להשיג מהבנקים מבחינת ריביות ותנאי החזר. כך אפשר להגיע למיקוח מול הבנק מעמדת כוח וידע.

הריבית יקרה? מתמקחים ומשפרים תנאים

ריבית משכנתא היא נושא יקר, חד משמעית ועבור רוב מוחלט של הלווים. בין אם בוחרים במסלול קרן שווה או בלוח סילוקין שפיצר הפופולארי, בין אם הריבית היא קבועה, פריים או משתנה על פי עוגן אג"ח למשל – לאורך 20 שנות החזרים משלמים הרבה מאוד כסף לבנקים בריבית, ועוד לא דיברנו על הצמדה למדד שעולה בשיעור שנתי מממוצע של כשלושה אחוזים.

קיימת אפשרות להתמקח עם הבנקים על תנאי הריבית ותנאי המשכנתא באופן כללי, כל סוג לווים יכולים להתמקח ולבנקים יש אינטרס כלכלי מובהק להעניק את ההלוואה. השאיפה של הבנק היא להרוויח כמה שיותר תוך שהוא מציע תנאי החזר שהלווה אמור להיות מסוגל לעמוד בהם.

על כל סכום שאינו במסגרת זכאות למשכנתא או תכניות סבסוד משכנתא אחרות שעשויות להיות מאושרות בשלב כלשהו ניתן ורצוי להתמקח. זכרו כל שינוי של עשירית אחוז בריבית יכול לחסוך סכומים לא מבוטלים לאורך שנות החזר ארוכות, אפשר לקבל תקופת גרייס וכן הלאה.

בנקים שונים, מסלולים שונים

נושא מהותי שיש לקחת בחשבון לגבי הנושא החשוב של התמקחות על משכנתא הוא שמכיוון שיש בנקים שונים בשוק הישראלי כך בכל בנק סביר להניח שתקבלו הצעות למסלולי משכנתא שונים מבחינת תנאים.

מסלולים שאינם זהים, נבדלים בשיעורי הריבית. הבנקים עושים זאת גם מכיוון שלכל בנק יש מדיניות אשראי שונה ורצון למכור מוצרי משכנתא שונים מבחינת הרווח לבנק וגם כדי להקשות על ביצוע השוואה יעילה – קשה ולא מאוד יעיל להשוות שני מסלולים שונים מהותית למשל.

ראשית, יש לקבל מכל בנק הצעה כתובה ורשמית על תנאי הריבית כך שיהיה לכם ביד נתון מוחשי להראות לבנקים אחרים לגבי מה הוצע לכם. מעבר לזה, קבלת ייעוץ משכנתאות בלתי תלוי מגורם שאינו הבנקים עצמם, יאפשר לקבל את מסלול המשכנתא האידיאלי מבחינת יכולות – אם התכנית הרצויה ניתן לגשת לבנקים ולקבל הצעות על מסלול מאוד ספציפי או סביב קווים מנחים פרטניים.

שיטות וטיפים להתמקח עם הבנק

• לבוא מוכנים מבחינת נתונים, הכרת השוק ומומלץ גם מסלול משכנתא רצוי.
• לאחר קבלת אחוז מימון מאושר (האישור לרוב זמני בלבד), להתחיל להתנהל מול בנקים אחרים לראות אם ניתן לקבל אחוז גבוה יותר.
• לא לפחד להיות אגרסיביים או מעט "חוצפנים", לדרוש אחוזי ריבית נמוכים יותר, תנאי החזר מתאימים יותר וכן הלאה. אפשר להתנות בכתב מול הבנק את הטבת התנאים לפני פתיחת התיק.
• להכיר במגבלות הכספיות שלכם במסגרת התמקחות על משכנתא ולנסות לדעת מראש כמה נמוך הבנק יכול לרדת.