קיימות שיטות שונות לחישוב החזרים חודשיים של משכנתא על חשבון קרן ועל חשבון ריבית. לכל שיטה מאפיינים ייחודים משלה, ויתרונות וחסרונות המבדילים אותה מהשיטה האחרת. אחת השיטות לחישוב משכנתא נקראת לוח סילוקין, שיטה זו נחלקת אף היא לשניים: לוח סילוקין רגיל ולוח סילוקין שפיצר.
לוח סילוקין שפיצר: טבלה להצגת השלבים בהחזר המשכנתא
חישוב החזר המשכנתא נעשה על פי מה שהוחלט והוסכם בין שני הצדדים: הבנק ומצד שני-הלווה, כך שבסיום תקופת ההלוואה מחזיר הלווה לבנק את כל סכום ההלוואה שקיבל במלואו, סכום זה כולל בתוכו שני מרכיבים: תשלום על חשבון הקרן, ותשלום על חשבון ריבית.
דוגמא ללוח סילוקין שפיצר (מקור: ויקיפדיה)
כך תקראו את הלוח
בטבלת לוח הסילוקין מציגים במספר עמודות את פרטי ההחזר החודשי של ההלוואה, שהם: פרט ראשון זהו התאריך החודשי שבו על הלווה להחזיר לבנק חלק מההלוואה – תאריך הפירעון. כמו כן, מציינים מהו מרכיב הקרן החודשי ומהו התשלום החודשי על חשבון ריבית. בנוסף לכך ישנן עמודות של סך כל ההחזר החודשי, ויתרת הקרן שנותר ללווה לשלם.
יש לציין שכאשר נלקחת משכנתא צמודה למדד כלשהו כמו מדד המחירים לצרכן, חישוב סכומי החזר המשכנתא נעשים בכפוף לשינויים במדד.
בשיטת לוח סילוקין שפיצר, סך ההחזר החודשי הכולל גם את מרכיב הקרן וגם את מרכיב הריבית הוא סכום קבוע, הידוע גם לבנק וגם ללווה מראש והוא אינו משתנה מידי חודש, אלא אם כן מדובר במסלול משכנתא צמודה למדד ואז ישנם שינויים עקב התנודות במדדים.
ההבדל בין החודשים מתבטא בחלוקה הפנימית של ההחזר למרכיב הקרן ומרכיב הריבית: ההחזר החודשי על חשבון ריבית הוא תשלום ריבית על יתרת הקרן שמוצגת בתחילת התקופה.הסכום שנותר לאחר התשלום החודשי בתקופה הקודמת.
כך מחושב ההחזר החודשי על חשבון קרן : סך כל ההחזר החודשי הקבוע בקיזוז תשלום הריבית החודשי שחושב. כך שבתחילת תקופת ההלוואה ההחזר החודשי על חשבון ריבית הוא החזר חודשי גבוה. ככל שמתקדמים לקראת סוף תקופת ההלוואה, ההחזר החודשי על חשבון ריבית הולך ויורד, עד שכמעט ואינו מורגש.
ההחזר החודשי על חשבון קרן מתנהג בצורה הפוכה לגמרי, בתקופה הראשונית ההחזר החודשי קטן, והוא הולך וגדל במהלך תקופת ההלוואה.
למי זה מתאים?
שיטה זו מתאימה למי שמעוניין להחזיר בתחילה סכומים קטנים על חשבון קרן, אך להתחייב בתשלומי ריבית משכנתא גבוהים יותר. לשיטה זו כמו לכל שיטה, כאמור, ישנם יתרונות וחסרונות, ניתן למנות את העיקריים שבהם:
יתרון בולט בשיטת לוח סילוקין שפיצר זוהי העובדה שהתשלום החודשי בסך הכול, הוא תשלום קבוע וידוע מראש כך שהלווה יכול לתכנן את צעדיו ולהפריש מהוצאותיו החודשיות סכום מסוים להחזר ההלוואה. אך חיסרון מרכזי בשיטת חישוב משכנתא זו הוא שהריבית ההתחלתית היא ריבית גבוהה יחסית לריביות בשיטות חישוב אחרות.
