משכנתא – מילון מונחים

אחוזי מימון: כמה כסף קיבלו רוכשי הדירה כהלוואה לרכישת הדירה כיחס לשווי הכולל של הדירה. בדירה של מיליון שקל עם משכנתא של 400,000 ש"ח, אחוז המימון הוא 40% למשל.

כמה שאחוז המימון קטן יותר וההון העצמי גדול יותר כך המשכנתא קטנה יותר בעיקרון ויותר קל להחזיר אותה, גם ככל שאחוז המימון גבוה יותר העלות של המשכנתא תהיה לרוב גבוהה יותר.

אישור זכויות מקרקעין: מסמך רשמי המפרט את כל הזכויות בנכס מקרקעי מסוים – דירה למשל. הרישום כולל שעבודים, מי בעל הזכויות בנכס, עיקולים עומדים ועוד.

בטוחה: מונח המתאר את הנכס – דירה, נכס פיננסי וכן הלאה – אשר משועבד למלווה לטובת החזר ההלוואה. במקרה של כישלון בהחזר תשלומי המשכנתא, הבנק המלווה יכול למשל לממש את מכירת הדירה המשועבדת לטובת החזר הסכומים המגיעים לו.

ביטוח משכנתא: חובה על מנת לקבל הלוואות משכנתא, ניתן לרכוש פוליסה דרך הבנקים המסחריים או לבצע סקר שוק ולרכוש פוליסה באופן עצמאי (ולרוב זול יותר). ביטוח משכנתא כולל ביטוח חיים ללווים הרשומים וביטוח מבנה לדירה עצמה.

כך שבמקרה מוות של אחד הלווים ההלוואה מכוסה במלואה מיידית והנכס נשאר בבעלות היורשים ובמקרה נזק מהותי למבנה הביטוח משלם לבנק/ללווים על ירידת הערך או תיקון הנזק.

ביטוח משכנתא הוא גם סוג של בטוחה עבור הבנק, בנוסף לשעבוד הנכס עצמו.

משכנתא בהחזר בוליט: שיטת חישוב החזר, מכונה לעיתים גם משכנתא בלון. הלווים משלמים בכל חודש רק הפרשי ריבית ו/או הצמדה ובסיום תקופת המשכנתא משלמים בתשלום אחד את כל קרן הלוואה.

גרירת משכנתא: בפועל זהו תהליך של העברת משכנתא קיימת מנכס אחד לנכס אחר – בלי שינוי התנאים והסכומים. "פשוט" מעבירים את השעבוד מדירה אחת לדירה אחרת שהלווים מעוניינים לרכוש.

הוצאות פתיחת תיק: עוד אחת מעמלות המשכנתאות שהבנקים גובים, העמלה משמשת  באופן רשמי לכיסוי הוצאות הבנק בטיפול בהלוואות משכנתא מאושרות.

הלוואת גישור: הלוואת משכנתא מיוחדת המיועדת לגשר על תקופה שבין מכירת דירה קיימת לרכישת דירה חדשה – כך שהלווים יכולים לבצע את העסקה, למכור את הנכס הקיים וכך להחזיר במהירות ובתשלום אחד את הלוואת הגישור.

גרייס: גרייס מהמילה הלועזית שמשמעותה "חסד". תקופה שבה יש דחייה מסוימת ומוגדרת מראש בהחזרי המשכנתא או חלק מההחזרים. למשל חצי שנה ראשונה אחרי קבלת ההלוואה שבה משלמים רק ריבית והצמדה ולא את חלק הקרן או כמה חודשים ללא החזרים כלל.

הצמדה למדד: אחת מהשיטות הנפוצות בחישוב עלות/ערך המשכנתא. קרן ההלוואה מוצמדת למדד המחירים לצרכן המתפרסם אחת לחודש.

כך הבנק שומר על ערכו הריאלי של הכסף. עליה במדד גוררת עליה בהחזר החודשי וההחזרים שלאחר מכן ויש להדגיש כי לרוב יש רצפת ממד כך שהבנק "מוגן" גם במקרים של ירידות מהותיות במדד.

זכאות למשכנתא: הטבה ממשלתית – מטעם משרד הבינוי והשיכון – שנועדה לסייע לאוכלוסיות מסוימות לרכוש דירה. ההטבה מיושמת על חלק יחסי של המשכנתא בהתאם לעמידה בקריטריונים מסוימים וקבלת "ציון" זכאות. כיום הלוואת זכאות הינה בריבית שנתית של 3%. יש להגיש בקשה לזכאות, למלא טפסים ולקבל תעודת זכאות רשמית.

לוח סילוקין: טבלה המפרטת למעשה את זמני וסכומי החזרי המשכנתא, כאשר במקרים רבים סכומי ההחזר הם נומינליים ואינם כוללי הפרשי הצמדה וריבית משתנה שאי אפשר לחזות באופן ודאי כמובן.

לוח שפיצר: שיטת חישוב לוח הסילוקין נפוצה מאוד ביותר בשוק המשכנתאות הישראלי. סכום ההחזר שמשלם הלווה לבנק כולל את הריבית וההצמדה אם ישנה ונותר קבוע לאורך כל תקופת ההחזר.

ריבית משתנה: כאשר שיעור הריבית על המשכנתא משתנה בתקופות שונות ועל פי מפתח ריבית מוגדר (פריים למשל). הריבית אינה קבועה ואינה ודאית לאורך תקופת החזר המשכנתא. ההיפך הוא ריבית קבועה.