משכנתא היא הלוואה המסייעת במימון רכישת דירה, וזאת בדרך כלל כאשר אין בידי רוכש הדירה את האמצעים הכספיים הדרושים לרכישת הדירה באופן מיידי. כדי לוודא שהלווה אכן יחזיר ויפרע את ההלוואה, דורשים הבנקים (נותני ההלוואות, המשכנתאות) לשעבד, למשכן, לקחת כערובה דבר מסוים אשר יבטיח את החזר ההלוואה וימנע אי נעימויות.
בדרך כלל, הבנקים משעבדים את הנכס שבשלו נלקחה המשכנתא (הדירה). לפני לקיחת משכנתא יש לבחון מסלולי משכנתא שונים, להבין מהם הצרכים ויכולות ההחזרים, ולבצע התאמת משכנתא לצרכים שלכם.
משכנתא צמודה למדד
משכנתא צמודה למדד היא הלוואה המוצמדת למדד המחירים לצרכן, והיא משתנה ומושפעת ממדד זה. מדד המחירים לצרכן הינו מדד המודד את שינוי המחירים של מוצרים מסוימים הנצרכים על ידי הצרכנים.
בסוג משכנתא זה ישנן מספר אפשרויות:
משכנתא צמודה בריבית קבועה – הריבית החלה על הלוואה כזו היא ריבית שאיננה משתנה לכל אורך תקופת ההלוואה, והיא ידועה וקבועה מראש.
משכנתא בריבית חצי קבועה – הריבית החלה על הלוואה כזו משתנה פעם אחת במהלך תקופת ההלוואה, בד"כ מועד שינוי הריבית הוא באמצע התקופה.
משכנתא צמודה בריבית משתנה – הריבית החלה על הלוואה כזו משתנה הרבה במהלך תקופת ההלוואה, ועל כן בלקיחת סוג כזה של הלוואה ישנו סיכון גבוה יותר לעומת האפשרויות האחרות.
משכנתא בריבית משתנה: משכנתא עוגן
משכנתא עוגן היא הלוואה, כאמור, עם ריבית משתנה, אך המאפיין המיוחד של הלוואה זו הוא שהריבית החלה על הלוואה כזו (ריבית העוגן) משתנה בהתאם לשיעורי התשואה של אגרות חוב ממשלתיות.
בנוסף לריבית זו-ריבית העוגן, ישנה ריבית נוספת שמשולמת והיא ריבית שנקבעת בעת לקיחת המשכנתא.
משכנתא צמודה למטבע חוץ (מט"ח) דולר/אירו
משכנתא צמודה למט"ח היא הלוואה צמודה לדולר או לאירו, בריבית משתנה. הריבית החלה על הלוואה זו משתנה על פי ריבית הליבור (ריבית המייצגת את הריבית שבה הבנקים מוכנים להלוות זה לזה), בתוספת ריבית שנקבעת מראש בעת מתן ההלוואה.
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה
משכנתא לא צמודה בריבית קבועה היא הלוואה אשר אינה צמודה לאף פרמטר: לא למדד המחירים לצרכן ולא למט"ח, אשר על כן, היא אינה חשופה לסיכונים אשר להם נחשפים נוטלי המשכנתאות צמודות המדד. הריבית החלה על הלוואה זו נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה.
משכנתא לא צמודה בריבית משתנה נושאת ריבית פריים
משכנתא לא צמודה בריבית משתנה הינה הלוואה לא צמודה אשר הריבית החלה עליה משתנה בהתאם לריבית הפריים. ריבית הפריים הינה ריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל פעם בחודש, בתוספת 1.5%.
הלוואת גישור \ גרייס
הלוואת גרייס (גישור) מיועדת לכל מי שמעוניין במימון לתקופות קצרות, לדוגמא: עד שיהיה בידיו את מלוא הסכום הדרוש לו לרכישת הנכס.
בתחילה, הלווה אינו צריך להחזיר קרן, ריבית והפרשי הצמדה, אולם אח"כ בשנים הבאות יהיה עליו לשלם את כל הסכומים, כולל אלו שלא שילם בשנים הראשונות.
קיימות שתי אופציות תשלום בהלוואה זו:
- הלוואה שהקרן והריבית נפרעים בתשלום חד פעמי בסוף התקופה.
- הלוואה שהריבית החלה עליה משולמת באופן שוטף מדי חודש בחודשו, אולם הקרן והפרשי ההצמדה נפרעים בתשלום חד פעמי בתום התקופה.
הלוואת בלון
הלוואת בלון היא הלוואה המתאימה לכל מי שמעוניין בהחזרים קטנים כל חודש, לדוגמא: למי שיודע שהוא עתיד לקבל סכום כסף גדול לפני סיום תקופת ההלוואה, כך שיוכל להחזיר את הקרן בבת אחת.
במהלך תקופת ההלוואה, משלמים בכל חודש רק את הריבית על המשכנתא, ובסוף התקופה משלמים את הקרן בתוספת הפרשי הצמדה.
משכנתא לזכאים
כל מי שהוגדרו על ידי משרד השיכון כזכאים לקבל משכנתא לזכאים. האנשים הזכאים למשכנתא זו הינם בדרך כלל עולים חדשים, אנשים שקונים את דירתם הראשונה ללא עבר של דירות קודמות, וכדומה, נהנים ממשכנתא זו. הלוואה זו מיטיבה עם הזכאים לה על ידי כך שהיא ניתנת בסכום גבוה יחסית, הריבית החלה עליה היא ריבית נמוכה ומופחתת, ההלוואה מתפרסת על פני תקופה ארוכה יחסית, וכדומה.
משכנתא משולבת
אם לא מעוניינים להתמקד דווקא במסלול אחד של משכנתא, ניתן לשלב מספר מסלולים שונים יחדיו, ועל ידי כך הסיכונים מתפזרים על פני הסוגים השונים של המשכנתאות, וניתן ליהנות מהיתרונות הייחודים שמעניקות ההלוואות השונות בהתאם לתנאים האישיים, הכלכליים, המקומיים והעולמיים.