ברוב סוגי הלוואות המשכנתא, הלווים יודעים כמה קיבלו בהתחלה ובאיזה מסלולי החזר בחרו מול הבנק, אך אי אפשר לדעת בוודאות כמה משלמים בסופו של דבר אחרי שנים ארוכות של החזרים ושינויים בשוק. כל מסלולי המשכנתא הנפוצים מציעים רמות שונות של וודאות או חוסר וודאות.
אך באפשרויות הנפוצות בכל מקרה לא יודעים בדיוק כמה משלמים על המשכנתא בסופו של דבר. אך למרות האמור לעיל קיים מסלול שמציע רמת וודאות מוחלטת והלוואה ללא סיכון של שינויים בעלות – מסלול משכנתא בטוחה מציע בפשטות משכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה למדד.
אמנם כל הבנקים למשכנתאות מציעים מסלולי משכנתא בטוחה בשמות כאלו ואחרים ללקוחותיהם, אך בהחלט לא מדובר על בחירה נפוצה מבין מסלולי המשכנתא האפשריים ולקוחות רבים אפילו אינם מודעים היטב לכך שקיים מסלול כזה.
ניתן לקחת את כל ההלוואה בפורמט של משכנתא בטוחה וניתן גם לקחת חלק מהסכום במסלול זה במסגרת יצירת תמהיל משכנתאות מגוון לטובת פיזור הסיכון.
יודעים מראש כמה בדיוק משלמים
מסלול משכנתא בטוחה הוא באמת המסלול הפשוט ביותר להבנה ולחישוב, אין אותיות קטנות או סעיפים מתמטיים מורכבים.
זאת בניגוד למסלולים הנפוצים כמו משכנתא בריבית פריים, משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, משכנתא צמודת מט"ח ולוחות הסילוקין השונים שבהם מאוד מסובך לחשב כמה מחזירים לבנק בכל חודש, ובעיקר אין וודאות לגבי עלות המשכנתא הסופית.
כשבוחרים לקחת משכנתא בטוחה בריבית קבועה וללא הצמדה יודעים בפועל ובאופן ברור כמה משלמים בכל חודש לבנק וכמה משלמים בסופו של דבר על קבלת המימון לרכישת הדירה. לקוחות הבוחרים במסלול משכנתא בריבית קבועה וללא הצמדה יודעים באופן וודאי וללא כל סיכון כמה ישלמו וכך ניתן להוריד את חוסר הוודאות ולתכנן פיננסית את תקופת ההלוואה.
לוודאות ולחוסר הסיכון יש מחיר
משכנתא בטוחה היא כאמור מסלול ללא סיכון מתנודתיות של ההחזרים החודשיים ומחיר המשכנתא ורמת הוודאות בו היא הגבוהה ביותר. אך כמובן שיש ליתרונות אלו מחיר שהוא הסיבה העיקרית לכך שלא מדובר על מסלול נפוץ יותר. שיעורי הריבית על הלוואות משכנתא בטוחה יהיו תמיד גבוהים לעומת השיעורים המקובלים בשוק בנקודת זמן ספציפית.
זאת כי למרות שרמת הוודאות לגבי המשכנתא נכונה גם לגבי הבנק המלווה, מדובר על סיכון כי לבנק אין יכולת לחזות תא התנאים הכלכליים ואת שיעורי הריבית במשק לאורך שנות ההלוואה,כך שעליו לקחת מקדם ופרמיה.
שיעורי הריבית אינם גבוהים שניתן לראות בהלוואות קצרות טווח או הלוואות מסוימות חברות אשראי, אך כן ברמות גבוהות יותר מהממוצע בשוק בנקודת הזמן בה לוקחים את המשכנתא.
מהות ההחזרים במסלול ריבית קבועה ללא הצמדה
במסלול משכנתא בטוחה הריבית קבועה וידועה מראש לכל תקופת ההלוואה, אין השפעה לשינויי הריבית במשק, אין התייחסות לריבית הפריים או לשינויים מיקרו/מאקרו כלכליים אחרים. כמו בן אין הצמדה למדד המחירים לצרכן או לכל מדד יחס אחר.
הלווים יודעים מראש בדיוק כמה יעלה להם להחזיר את הסכום שקיבלו לבנק בתוספת הריבית. במסלול משכנתא בטוחה ההחזר החודשי יהיה לרוב גבוה יותר מהממוצע בתחילת הדרך אך הרעיון הוא שגובה ההחזר נשאר קבוע וידוע ומתאזן לאורך שנים מול מסלולים צמודי מדד למשל. הקרן פוחתת כמובן בכל תשלום.
משכנתאות בטוחות כאלו יכולות בהחלט לכלול עמלות פירעון מוקדם בגלל חוסר התאמה אפשרי למצב הריבית במשק.