משכנתא לבנייה עצמית – איך מחשבים אותה?

משכנתא לבנייה עצמית היא הלוואה מיוחדת שאינה מיועדת למימון רכישת דירה, אלא למימון בניית דירה. התהליך מורכב ברובו מהתהליך הרגיל של נטילת משכנתא למימון רכישת דירה, וזאת בשל העובדה שלא ניתן לנקוב בסכום כספי מדויק שאותו מעוניינים לקבל מהבנק בתור הלוואה היות ועלות הבנייה אינה ידועה וקבועה מראש וישנן עלויות רבות שנלוות אליה.

לכן כשהכוונה היא לבנות דירה באופן עצמאי, יש להתנהל במקצועיות ויעילות, ולהתייעץ עם יועצי משכנתאות ועם גורמים מקצועיים שמתמצאים בתחומים השונים הכרוכים בבניית דירה, וביחד עליהם לתכנן היטב את כל המהלכים העומדים לפני בונה הדירה ולחשוב גם על הפרטים השוליים והזניחים ביותר, כדי שניתן יהיה לקבל את המשכנתא המתאימה.

למחיר הקרקע יש להוסיף עלויות רבות, כגון עלות הבניה, עלות החומרים, שכר העבודה לקבלן, לאדריכל, למהנדס, ולפועלים; מיסים שיש לשלם: מס רכישה, מס שבח, שכר טרחה לעורך הדין שמנהל את התהליך המורכב, דמי תיווך למתווך, תשלומים לחברות השונות בגין התקנה והתחברות: חברת החשמל, חברת הגז, חברת הטלפון וכדומה, וכיוצא בזה.

תהליך לקיחת המשכנתא מתרחש בשלבים בהתאם לקצב של ההתקדמות בבנייה. ככל שהבנייה נעשית ומתקדמת בקצב מהיר יותר, כך עולה ערכה של הדירה, ובאופן כזה יוכל הלקוח לקבל מהבנק הלוואה כספית גבוהה יותר.

הלוואה על הקרקע, והגדלת ההלוואה בהמשך

במשכנתא לבנייה עצמית, ישנה אפשרות לקבל הלוואה על שטח הקרקע / המגרש שנקנה, ובהמשך ניתן להגדיל את הערך הכספי של המשכנתא על פי ההתקדמות של הבנייה- זהו יתרון די משמעותי בלקיחת משכנתא כזו שכן סכום המשכנתא לא נקבע מראש ללא אפשרות להגדילו בהתאם לצרכים ולנתונים האישיים, אלא ניתן להעלות את ערך הדירה, ובכך להגדיל ולהעלות גם את סכום ההלוואה.

אך יתרון זה עלול להוות גם חיסרון משום שחוסר הוודאות ואי היכולת לנקוב מראש בסכום ההלוואה הדרוש עלולים לגרום לבונה הדירה טעויות הערכת הבנייה, מה שיגרום לו לקבל הלוואה גבוהה מדי שיקשה עליו להחזירה בעתיד בתוספת ריבית משכנתא או הפרשי ההצמדה הגבוהים החלים עליה, ומצד שני, הוא יכול לקבל הלוואה נמוכה מדי שסכומה הנמוך לא יכסה לו את עלויות הבנייה הרבות, ויהא עליו להשיג מקור מימון נוסף.

יתרון נוסף: ריבית נמוכה

ישנה מעלה נוספת בהלוואה זו והיא – הריבית: הריבית בסוג זה של הלוואה, היא ריבית נמוכה יותר, בדרך כלל מריביות במסלולי משכנתא אחרים וזאת משום שהבנק לא לוקח על עצמו סיכון גדול מדי שכן ישנה מטרה מוגדרת שבשלה לקח נוטל ההלוואה הלוואה זו, והיא מטרת מימון בניית דירה באופן עצמאי.

לעומת זאת, במשכנתא המתקבלת למימון כל מטרה, לדוגמא, ישנו סיכון גדול שכן המטרה לא נקבעת מראש וקיים חשש שלא תהיה אפשרות ללווה להחזיר את ההלוואה.