בשוק המשכנתאות בישראל נהוג לדבר על מחירי הנדל"ן הגבוהים ושנראה כי הם בלתי ניתנים לעצירה (נכון לתחילת 2013), על המגבלות שבנק ישראל מטיל על נוטלי המשכנתאות בניסיון לצנן את השוק ועל היקפי שיא בביקושים למשכנתאות למרות כל אלו.
אך בפועל, לצד כל הקשיים ובעיקר לצד המחירים שהם באמת גבוהים מאוד יש גם תנאים מיוחדים והטבות מיוחדות לרוכשי דירה ראשונה, החל מההוראות של בנק ישראל ועד הטבות מטעם המדינה או אפילו המלווים.
זכאות למשכנתא
זהו אחד המרכיבים המרכזיים של תנאים והטבות לרוכשי דירה ראשונה. זכאות למשכנתא היא למעשה ניקוד אשר נקבע על בסיס קריטריונים שונים ומוגדרים, כאשר הזכאות היא להלוואה ממשלתית כחלק מהמשכנתא – הלוואה בתנאים מועדפים לעומת מה שניתן לקבל מהבנק.
המשרד הממשלתי המעניק את הלוואות הזכאות הוא משרד הבינוי והשיכון. הלוואת הזכאות אינן מספיקות לרכישת דירה שלמה במרבית המקרים, אך מדובר על סכומים שיכולים להיות לא מבוטלים כלל ועל תנאי ריבית טובים יחסית (3% שנתית נכון לתחילת 2013).
את הלוואות הזכאות מקבלים בפועל מהבנקים המסחריים, כך שאותו בנק שמעניק לכם את המשכנתא הרגיל יכול להוסיף ולתת את הלוואת הזכאות בכפוף למסמכים המתאימים. אחוזי הזכאות נקבעים על פי קריטריונים כגון שנות נישואין, כמות ילדים, כמות אחים, שירות צבאי / לאומי, מיקום הדירה ועוד.
משכנתא לדירה ראשונה: יחס מיוחד של הבנקים
בשנים אחרונות אגף הפיקוח על הבנקים שבבנק ישראל פרסם שורה של תקנות עבור הבנקים המסחריים המעניקים משכנתאות, זאת במטרה לצנן את השוק ולהוריד את המחירים. תקנות אלו יצרו מגבלות על נוטלי משכנתאות.
משכנתא לדירה ראשונה זוכה להתייחסות מיוחדת ולווים אלו "זוכים" לתנאים מיוחדים לעומת רוכשי דירות להשקעה וכיוצא באלו (למרות שהדעות חלוקות לגבי מהות ההטבות הללו ועד כמה בנק ישראל פוגע במטרה).
התנאים החדשים מבטלים למעשה את היכולת לקבל משכנתאות בשיעורי מימון גבוהים של 90%-95% – שהיו אפשריים עד לכניסת המגבלות לתוקף באמצעות הבנקים וחברות כגון EMI (שהשירות שלה הופסק עקב המגבלות החדשות).
כך, כיום משכנתא לדירה ראשונה יכולה להיות רק בשיעור מימון של עד 75%. המשמעות: בדירה ששווייה מיליון ש"ח, הרוכשים יצטרכו להביא "מהבית" 350,000 ש"ח ומקסימום המשכנתא שלהם תוכל לעמוד על 750,000 ש"ח.
בנוסף, מגבלה ותיקה יותר קובעת כי לבנקים אסור להעניק משכנתאות במסלול ריבית משתנה על מעל שלישמשווי המשכנתא. זאת כדי לנסות למנוע מצב בו לווים ייקחו משכנתאות היום במסלולי פריים או ריבית משתנה בגלל סביבת הריבית הנמוכה, אך ההחזר שלהם יגדל משמעותית כאשר הריבית במשק תתחיל לעלות.
מענק של עד 100,000 מהמדינה
במהלך 2011 אישרה הממשלה הטבה עבור רוכשי דירה ראשונה שעונים על הקריטריונים. ההטבה יכולה להגיע לשווי של 100,000 ש"ח והיא מורכבת ממענק מותנה בגובה 60,000 ש"ח לרכישת הנכס והן סבסוד של 40,000 ש"ח הוצאות הפיתוח של הקרקע לבנייה חדשה במתכונת של בנייה רוויה.
הזכאים להטבה זו הם רק באזורים מסוימים, נוטלי משכנתא לדירה ראשונה ובהתאם לקריטריונים נוספים.
הטבות משכנתא אטרקטיביות מהבנקים
מעבר לדיון על תנאים שהממשלה מציבה לגבי משכנתא לדירה ראשונה או משכנתאות בכלל או הטבות שהממשלה מעניקה בהתאם לקריטריונים מסוימים, יש גם הטבות שהבנקים עצמם מעניקים למי שלוקח מהם משכנתאות.
כך, הבנקים מציעים הטבות ואפשרויות אטרקטיביות לנוטלי משכנתא לדירה ראשונה אשר עוברים לאותו בנק באופן מלא מבנק אחר – למשל הטבות בעמלות עו"ש, הלוואות אחרות, פיקדונות בתנאים מועדפים ועוד.
כמו כן, כמובן שמי שמגיע לבנק ומבקש משכנתא לדירה ראשונה, כאשר הסכום נמוך יחסית ובנוסף אותו לקוח מגיע עם פעילות רבה יחסית בחשבונו, הבנק ישאף לספק תנאי משכנתא אטרקטיביים על מנת לשמר את הלקוח הרווחי.