משכנתא לקבוצות רכישה

השנים האחרונות היו שנים שבהן גורם מרכזי מאוד בשוק הנדל"ן היו קבוצות הרכישה, אותן התארגנויות פרטיות או ממוסדות לרכישת קרקע, פיתוחה ורכישת הדירות במחירים נמוכים לעומת מחירי השוק. קבוצות רכישה הן אכן יוזמה כלכלית מעניינת וכאשר התהליך מתבצע נכון גם כדאית מאוד עבור חבריה שיכולים לקבל דירות איכותיות וניהול מקצועי במחיר זול לעומת רכישה עצמאית מקבלן.

אך ההיבט הפיננסי הוא קריטי כאן ובסופו של דבר כל אחד מחברי קבוצת הרכישה חייב לקבל משכנתא מהבנק כדי לממן את הרפתקת הנדל"ן האטרקטיבית הזו. משכנתא לקבוצות רכישה היא עניין מורכב לעיתים, עניין שכל מי שמתעניין בעסקה מסוג זה חייב להכיר מראש, לפני כניסה להתחייבויות.

חייבים את אישור הבנק לכל הקבוצה

נקודה חשובה מאוד לגבי קבוצות רכישה ומשכנתאות היא שהבנק המלווה חייב לתת אישור לכל חברת הקבוצה ולפרויקט עצמו לפני הענקת המימון. קבוצות רכישה מתנהלות כך שעל פי רוב יש דרישה כללית של המערכת הבנקאית להון עצמי של 30% מעלות הפרויקט ואת יתר ה-70% ניתן לקבל במימון בנקאי. המימון הבנקאי הזה מוענק לרוב על ידי בנק מסחרי אחד ולא כל חבר בקבוצה מוצא בנק עצמאית ובאופן פרטני בדומה לרכישה עצמית ויחידנית של נכס. כדי לקבל משכנתאות וליווי בנקאי לפרויקט בנייה בהובלת קבוצת רכישה הבנק חייב לתת אישור לכל החברים באותה קבוצה – כולל לחברים אשר באופן עקרוני מביאים את כל הכסף "מהבית" ואינם זקוקים למשכנתא. זאת משום שמדובר על התארגנות של אנשים רבים, ללא קשר עם יש ביניהם היכרות או לא, ונפילה פיננסית של אחד עלולה לסכן את כל הפרויקט.

כך, גם חברים בקבוצות רכישה שיש להם את כל ההון העצמי לתשלום חלקם בפרויקט, חייבים בחוזה הלוואה מול הבנק המלווה כדי שכל הקבוצה כגוף אחד תקבל מימון. חברות בקבוצת רכישה משמעותה היכולת ליהנות מדירה בתנאים מוזלים לעומת השוק אך היא גם כוללת לקיחת חלק מהסיכון הפיננסי כמובן.

שלבי קבלת המימון לפרויקט קבוצת רכישה

כל פרויקט קבוצות רכישה חייב הנהגה חזקה, מקצועית ומנוסה בתחום, מובילי הקבוצה הם שיקבעו האם הפרויקט יהיה מוצלח והאם הוא בכלל יקרום עור וגידים לכדי דירות בפועל שחברי הקבוצה יוכלו לגור בהן. לצד מגוון מקרי הצלחה של קבוצות רכישה היו גם המון סיפורים קשים על קבוצות שלא הצליחו להקים את הפרויקט תוך הפסדים קלים לחברים ועד קבוצות שבהן העלויות כל הזמן עלו והחברים נדרשו לשלם סכומים נוספים לצד קשיי ניהוליים אחרים. חלק מהותי מתפקיד מובילי קבוצות רכישה הוא לפעול מול הבנקים שמעניקים את המימון לפרויקטים.

השלב הראשון של אישור הבנק את קבוצת הרכישה ואת הפרויקט כולל אישור לפרויקט עצמו, נציגי קבוצת הרכישה שמנהלים את האופרציה יציגו לבנק את כל הפרטים לגבי הקרקע, הדירות וכיוצא באלו. באם הבנק מאשר את פרויקט הנדל"ן עצמו כרלבנטי לקבלת מימון וליווי פיננסי לקראת הקמתו ניתן להתקדם לשלב השני שהוא אישור אישי ופרטני של כל אחד מחברי הקבוצה על ידי הבנק. האישור ניתן כאמור באופן פרטני לגבי כל חבר בקבוצה וחלק ההלוואה של כל חבר נקבע על פי החלק שלו בקבוצה (חלקים שווים או על פי הדירה המבוקשת לרכישה).

ליווי וייעוץ מקצועי

משום שהתחום של קבוצות רכישה ומשכנתאות הוא כה מורכב ומצריך אישורים רבים של הבנק ובירוקרטיה רבה יחסית, מומלץ מאוד לקבל ליווי וייעוץ משכנתאות מקצועי מגוף המתמחה במשכנתאות ו/או בליווי קבוצות רכישה. ליווי כזה יכול גם לחסוך כסף ובעיקר למנוע תקלות שעלולות לעכב או לסכל את הפרויקט כולו ואת הרווח היזמי המשמעותי הטמון בו.