בשנים האחרונות, אחד המסלולים הפופולאריים ביותר בשוק המשכנתאות הישראלי הוא ללא ספק מסלול הריבית המשתנה – זאת בעיקר עקב סביבת הריבית הנמוכה שקיימת במשק מאז המשבר הכלכלי של 2008.
אך בפועל, כאשר אומרים "מסלול ריבית משתנה", המונח המשמעותי הזה כולל בתוכו כמה וכמה אפשרויות שעל בסיסן נקבעת הריבית בפועל.
יש חשיבות רבה מאוד להבנה מלאה ומקיפה של היבטי הריבית המשתנה הקיימים ומשמעותם עבורכם בתור לווי משכנתא פוטנציאליים.
זכרו כי כל שינוי בריבית הוא מהותי לאורך זמן וכי כאשר הריבית עולה, מדובר על סכומי כסף לא מבוטלים. המסלול של משכנתא צמודת אג"ח הוא אחד הנפוצים מבין מסלולי הריבית המשתנה, כאשר אג"ח ממשלתיות משמשות כעוגן הריבית.
כמו לגבי כל מסלולי המשכנתא, גם משכנתא צמודת אג"ח ניתן לקחת כחלק מתמהיל משכנתא הכולל כמה מסלולים ואפשרויות או בתור המסלול הבלעדי של המשכנתא – בכל מקרה חשוב מאוד להתאים אישית את המשכנתא לצרכים ולמאפיינים שלכם, בעזרת ייעוץ מקצועי.
עוגן המשכנתא
על מנת להבין את המהות והמשמעויות של משכנתא צמודת אג"ח יש להבין את מושג עוגן המשכנתא.
כאשר המשכנתא הינה בריבית קבועה, אין שום בעיה לדעת בכל נקודת זמן לאורך חיי ההלוואה מה הריבית אותה משלמים, אך כאשר מדובר על משכנתא בריבית משתנה צריך לקבוע בסיס מסוים שעל פיו משתנה הריבית בכל נקודת זמן שנקבעה מראש.
הבסיס הזה הוא עוגן המשכנתא, כאשר נקודות הזמן לשינוי הריבית נקבעות מראש והן תלויות גם במסלול הריבית המשתנה הפרטני שבוחרים (העוגן חייב להיות חיצוני לבנק עצמו). ריבית משתנה על בסיס הפריים (ריבית בנק ישראל הרשמית + 1.5%) יכולה עקרונית להשתנות מדי חודש, בעוד שכאשר מדובר על משכנתא צמודת אג"ח השינויים הם בכל כמה שנים.
על עוגן הריבית שנקבע בין הבנק לכם כלקוחות – אג"ח ממשלתיות במקרה זה – מתווסף מרווח מסוים וקבוע.
המרווח הזה משקף מבחינת הבנק את רמת הסיכון של ההלוואה ובהחלט ניתן להתמקח עליו. כאשר נקבע עוגן המשכנתא, לכם כלקוחות נותר מבחינה זו להתמקח עם הבנק על המרווח שיתווסף לריבית המשתנה, כאשר כל שינוי לטובתכם משמעותו חיסכון כספי לאורך השנים.
ההסבר הטכני של משכנתא צמודת אג"ח
יש אנשים שהמונח משכנתא צמודת אג"ח עשוי להרתיע אותם לאור גל הסדרי החוב באג"ח הקונצרניות (איגרות חוב של חברות מסחריות) שניתן לראות בישראל בשנים האחרונות.
אך אין מקום לחשש, עוגן האג"ח של משכנתאות אלו מבוסס על תשואת איגרות חוב ממשלתיות מסוג גליל או גילון (גליל = אג"ח צמודה למדד בריבית קבועה, גילון = אג"ח לא צמודה בריבית משתנה על בסיס מק"מ).
תשואות האג"ח הממשלתיות נקבעות בשוק ההון, אך הן נהנות מביטחון ויציבות מעצם היותם חוב ממשלתי – מה שנחשב אפיק סולידי ובטוח מאוד בשוק ההון. משכנתא צמודת אג"ח מוצמדת למעשה לתשואות האג"ח בשוק, כאשר שינויים בתשואת האג"ח מביאה לשינוי בריבית המשכנתא – כלפי מעלה ברוב המקרים.
משכנתא צמודת אג"ח מאפשרת יציבות מסוימת בריבית ובהחזרי המשכנתא, כאשר המשכנתא מותאמת למצב המשק הישראלי – כי תשואות האג"ח הממשלתיות מושפעות ממצב המשק.
זהו מסלול שעל פניו יכול להיות יותר יציב ובטוח לעומת מסלולי ריבית פריים למשל. השינוי בריבית במסגרת משכנתא צמודת אג"ח נעשה בכל כמה שנים, לרוב כל 5 שנים אך יש גם אפשרויות של כל 2.5 שנים, כל 10 שנים וכיוצא באלו.
באופן כללי ניתן לבצע פירעון מוקדם, ללא עמלות גבוהות, בכל נקודת זמן של שינוי הריבית על ההלוואה.
מה לגבי המדד?
הבנקים המסחריים השונים מציעים מסלולים שונים (אך דומים כמובן) של משכנתא צמודת אג"ח. כמו במסלולים אחרים, גם כאן יש אפשרויות שמוצמדות למדד המחירים לצרכן ויש אפשרויות ללא הצמדה למדד.
כך שמבחינה זו, יש משכנתאות על בסיס עוגן אג"ח עם הצמדה למדד ויש משכנתאות צמודות אג"ח ללא הצמדה למדד – מה שמאפשר לכם יותר התאמה אישית. ברוב המקרים מסלולי משכנתא צמודת אג"ח הינם צמודים למדד.