פירעון מוקדם של משכנתא – מתי, כמה, ולמה?

עמלת פירעון מוקדם היא קנס החל על לווה המעוניין לפרוע את ההלוואה שלקח מהבנק במועד מוקדם יותר מהמועד שנקבע. העמלה כוללת בתוכה מספר עמלות: עמלת היוון, עמלת הפרשי שער (אם ישנה הצמדה  למטבע חוץ), עמלת אי הודעה מראש, עמלת מדד ממוצע (כשיש הצמדה למדד) ועוד.

לכל משכנתא הנלקחת מהבנק, ישנה תקופת הלוואה הנקבעת ומוגדרת מראש בהסכם בין הצדדים. תקופה זו מציינת מהו משך זמן ההלוואה, כלומר: מהו מקסימום השנים שבהן יכול הלווה לפרוע ולשם את החזרי המשכנתא שנלקחה.

באופן כללי, רוב נוטלי המשכנתאות מקיימים את סעיפי החוזה ביניהם לבין הבנק, ואינם מפירים סעיף כזה או אחר, כמו: החזרים חודשים, משך תקופת ההלוואה וכיוצא באלה.

לפעמים חייבים לפרוע את המשכנתא מוקדם

אך לעיתים הלווה מחליט מרצונו האישי לפרוע את ההלוואה בתקופה מוקדמת יותר מהתקופה שהוסכמה בתחילה, לדוגמא: הלווה מרגיש שהולכת להתרחש עלית ריביות במשק, והוא חושש שהחזרי ההלוואה  החודשים על חשבון ריבית יגדלו בצורה משמעותית, ועל לכן, הוא מעדיף לפרוע ולהחזיר את ההלוואה באופן מיידי, כך שהריבית שהוא משלם היא ריבית נמוכה יותר מהריבית שצפויה להיות בהמשך תקופת ההלוואה.

תרחיש אפשרי נוסף הוא שהלווה בחר במסלול משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן או למטבע חוץ, והוא צופה שהמדד יעלה והפרשי ההצמדה שיהיה עליו להחזיר מידי חודש בחודשו יהיו בסכומים גבוהים שהוא לא יוכל לעמוד בהם. אי לכך, הוא מעוניין לשלם את יתרת ההלוואה במהירות האפשרית, ולא לחכות עד לתאריך פירעון ההלוואה המקורי.

אפשרות נוספת היא לבקש מהבנק לפרוע את ההלוואה מוקדם אם לרשות הלווה הגיעו כספים ממקורות בלתי צפויים המאפשרים לו לפרוע את כל, או חלק ניכר מהחוב. אך זהו תחום מורכב, היות והבנקים אינם מאפשרים לפרוע את כל סוגי ההלוואות בפירעון מוקדם, לעיתים הם דורשים במסלולים שונים של משכנתא עמלה בגין הפירעון המוקדם והלא צפוי.

לא תמיד משלמים קנס!

כאמור, לא בכל מסלולי המשכנתא קיים המושג של עמלת פירעון מוקדם, ישנם מסלולים כמו: משכנתא על בסיס ריבית פריים, משכנתא צמודה בריבית משתנה ועוד, במסלולים אלו ישנה אפשרות הנקראת: תחנות יציאה – ישנם מועדים מסוימים שהבנק קבע שבמועדים אלו יכול הלווה לפרוע את ההלוואה ולצאת מהמסלול מבלי לשלם עמלה, למרות שלפי ההסכם עדיין לא הגיע תאריך הפירעון הסופי.

המטרה של הבנק שלקיחת העמלה היא למנוע הפסדים, כי כידוע, האינטרס של הבנק הוא להרוויח כמה שיותר, וכאשר ישנו מצב שבו הלווה מחליט למשוך את ההלוואה, הוא מפסיק למעשה לשלם ריבית על יתרת התקופה, ויוצא שהבנק מפסיד מכך, ולכן הוא דורש עמלה.