גרירת משכנתא – איך זה עובד ומתי כדאי?

גרירת משכנתא היא תהליך שעל פי רוב אנו מאחלים לרוב הקוראים שלנו, מדובר על פעולה פיננסית מקובלת ורלבנטית מאוד שלא כולם יודעים עליה מספיק. המשמעות של "לגרור את המשכנתא" היא די פשוטה.

הלווים מעבירים את השעבוד מנכס אחד לנכס אחר, בלי להחזיר את ההלוואה ועם המשך ההחזרים החודשיים. ברוב המקרים מדובר על מכירת דירה ורכישת דירה חדשה ואיכותית יותר. תהליך גרירת משכנתא יכול להיות גם משתלם כלכלית וגם לחסוך בירוקרטיה והתעסקות לעומת אפשרויות אחרות של משכנתא על נכס חדש.

מה לגבי הזכאות?

נקודה חשובה שיש להבין לגבי גרירת משכנתא נוגעת להטבות הזכאות למשכנתא מטעם משרד השיכון. בגלל שלמעשה מעבירים את המשכנתא כך שתהיה עבור נכס אחר מזה שעבורו ניתנה ההלוואה מלכתחילה, אם חלק מסכום ההלוואה הוא מכספי זכאות אז יהיה לבחון מחדש את הנתונים והבנק יוכל לגרור חלק זה של ההלוואה בהתאם לקריטריונים וההנחיות של המשרד.

כך שיכול להיווצר מצב של מעבר לדירה באזור שאינו זכאי להטבה או בני הזוג לא יהיו זכאים באופן נוכחי להטבות, אז כספי הזכאות לא ניתנים לגרירה אלא חייבים להיפרע מוקדם ועל הלווים למצוא את יתרת הסכום לרכישה החדשה או לקבל הלוואה חדשה ונפרדת עבור היתרה.

תהליך גרירת המשכנתא

ראשית, חשוב מאוד ללכת לבנק שנתן את המשכנתא הראשונה לפני מכירה בפועל של הדירה הישנה או סיכום על רכישת דירה חדשה, זאת מכיוון שיש לבחון את הנושא בצורה מקצועית, הבנק צריך לאשר את הגרירה וכן הלאה. רצוי כמובן להימנע ממצב של התחייבויות כספיות שלא תוכלו לעמוד בהן אם תהיה בעיה בתהליך.

הלווים שמבקשים לבצע גרירת משכנתא צריכים לגשת לבנק שלהם להגיש בקשה, זו צריכה לכלול את מסמכי המשכנתא המקוריים, תעודות זהות, חוזי מכירה של הנכס הקיים, חוזה ופרטים על הנכס החדש, נתונים פיננסיים אישיים, אשורי זכויות על הנכסים וכן הלאה על פי דרישת הבנק.

בפועל התהליך דומה מאוד למה שמבצעים כאשר לוקחים משכנתא ראשונה, הבנק בוחן את הנכס ואת היכולות הפיננסיות של הלווים לפני שמאפשרים גרירה. אם מתקבל אישור והכל בסדר, גרירת משכנתא לא לוקחת זמן רב וניתן לבצע את הפעולות הדרושות לרכישת הנכס החדש עם או לא מכירת הישן.

התוצאה הסופית היא שהשעבוד של המשכנתא יהיה על הנכס החדש – כך שאם הלווים לא עומדים בהחזרים אז הבנק יכול לממש את זכותו על הנכס ולקחת אותו מידי הלווים.

תנאי המשכנתא לא משתנים, לרוב

באופן כללי, לבנק המלווה אסור על פי חוק ותקנות הפיקוח על הבנקים לשנות את תנאי המשכנתא במקרה של ביצוע גרירת משכנתא, כך שמסלול המשכנתא ושיטת ההחזר נשארים זהים. אך כמובן שהעניין מעט יותר מורכב מכך וישנם מקרים בהם לבנק יש זכות חוקית לשנות את תנאי ההלוואה לרעת או לטובת הלווים (אם יהיה שינוי לרוב הוא יהיה לרעת הלווים ולטובת הבנק…).

אם חלק מהמשכנתא היא הלוואת זכאות, אז כאמור התנאים יכולים בהחלט להשתנות ובעיקר הסכומים שניתנים תחת הזכאות. אם יש צורך בנטילת הלוואה נוספת מעבר לזו שעדיין פתוחה על מנת להשלים את הרכישה החדשה, הדבר עשוי לעכב את התהליך של גרירת משכנתא – בעיקר אם ההלוואה החדשה היא מול בנק אחר ואז נדרש אישור שני הבנקים לביצוע העברת השעבוד וקבלת ההלוואה.

אם הבנק סבור, בהתאם לקריטריונים מקצועיים וידועים, כי הנכס החדש מהווה סיכון שונה עבורו כספק אשראי והתנאים השתנו מהותית, זכותו לדרוש תנאי משכנתא שונים שישקפו את הסיכון מבחינת המלווה – או לסרב כליל לביצוע גרירת משכנתא. אם הלווים מכרו נכס משועבד ועדיין לא קנו חדש תבוצע הקפאת משכנתא ויהיה להעמיד בטחונות חלופיים עד לרכישת דירה חדשה.