קשיים בלקיחת משכנתא וייעוץ משכנתא

מצד אחד, שוק המשכנתאות בישראל רק הולך וצומח מבחינת היקפי המשכנתאות שהציבור הישראלי נוטל בכל שנה, אך מצד שני מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות.

עובדות אלו לצד מאפיינים נוספים של שוקי המשכנתאות והנדל"ן בישראל יוצרים מכלול של קשיים עכשוויים ועתידים ללווי משכנתאות והצטברות של סיכונים העשויים להיות משמעותיים לציבור, לבנקים ואף למשק כולו.

אך מהם הקשיים של לווי משכנתאות – כאשר מעבר למענה לשאלה זו על מנת לקבל תמונת מצב מושכלת יותר לגבי השוק, חשוב להבין כיצד ניתן להפחית את הקשיים והסיכונים וכיצד ניתן לצמצם עלויות (רמז, ייעוץ משכנתא איכותי ומקצועי הוא מרכיב משמעותי בפתרון).

מגבלות בנק ישראל על שוק המשכנתאות

בשנים האחרונות המפקח על הבנקים בבנק ישראל פרסם כמה וכמה תקנות חדשות לשוק המשכנתאות, תקנות אלו הטילו מגבלות שונות על ציבור נוטלי המשכנתאות – בעיקר לנוכח הרצון של המפקח להגן על הבנקים מבחינה פיננסית ומבחינת הסיכון אך גם בשל רצונו להגן את הלווים מסיכונים שונים.

מגבלות בנק ישראל כוללות למשל מגבלה על שיעור המימון שניתן לקבל מהבנקים עבור המשכנתא, מגבלה של שליש בלבד מהמשכנתא שניתן לקחת במסלול ריבית משתנה ומגבלה טרייה יחסית של איסור לקחת משכנתא עם החזר העולה על 50% מההכנסה של הלווים.

המגבלות כן מיועדות להגן גם על הלווים מפני סיכונים שונים (עליית ריבית, אי יכולת לעמוד בהחזרים וכו'), אך הן יוצרות עבור חלק מרוכשי הדירות קשיים להגיע למימון העצמי הדרוש ובמציאת המשכנתא המשתלמת ביותר.

המחירים עולים, אך ההכנסות נשארות במקום

קושי מרכזי ומהותי על מכלול הציבור בישראל וביתר שאת על ציבור רוכשי הדירות נוטלי המשכנתאות הוא רמת המחירים לעומת רמת ההכנסות.

מחירי הנדל"ן למגורים בישראל נמצאים בשיא אדיר ונראה שאין מגמת ירידה באופק, בנוסף, השכר הריאלי של הישראלים מפגר במידה משמעותית מאחורי שיעור העלייה במחירי הדירות ועבור רבים ההכנסות פשוט עומדות במקום לאורך שנים.

כך שנוצר מצב בעייתי וקשה מאוד של צורך במשכנתאות הולכות וגדלות, בהחזרים חודשיים ענקיים וכל זאת כאשר המשכורות נשארות נמוכות מדי לעומת כל ההוצאות ההיקפיות.

הקושי הוא גם להגיע לקנות בכלל דירה מלכתחילה, כאשר גם אלו שמגיעים לכך מתקשים לעמוד בהחזרים ובהוצאות האדירות.

סיכון משמעותי לעליית ריבית ולחדלות פירעון של לווים

קושי וסיכון נוספים שהם גם מעשיים בשטח וגם פסיכולוגיים מבחינת השפעתם הם הסיכוי לעליית הריבית במשק לעומת סביבת הריבית הנמוכה כיום – מה שיוביל להתייקרות משמעותית של המשכנתאות בריבית משתנה – ובנוסף סיכון מהותי ומוכח מחקרית (בנק ישראל, ספטמבר 2013) לחדלות פירעון של לווי משכנתאות רבים עקב שחיקת שכר, עליות מחירים ועליות הריבית.

ייעוץ משכנתא לצמצום עלויות ובחירה אופטימאלית של המשכנתא

הקשיים שנסקרו הם רק המרכזיים והמהותיים ביותר, יש עוד קשיים שהלווים חווים בכל חודש או בעת הרכישה, יש קשיים וסיכונים פוטנציאליים ויש קשיים אמיתיים בהחלט.

אחד המרכיבים היעילים ביותר והמרכזיים בצמצום עלויות המשכנתא ובהפחתת הקשיים ללווי משכנתאות הוא ייעוץ משכנתאות מקצועי, יעיל ובלתי תלוי.

ייעוץ משכנתא בלתי תלוי ניתן על ידי גורם מקצועי חיצוני לבנקים, תמורת תשלום אך מתוך ראייה רחבה ואובייקטיבית לחלוטין לטובת הלקוח (בניגוד לייעוץ בבנקים שנגוע באינטרס כלכלי של הבנק).

ייעוץ משכנתא כולל בחינה מקיפה של מאפייני הלווים והאפשרויות בשוק, הוא כולל בניית תמהיל משכנתא אופטימאלי ללווים פרטניים וכן סיוע בהתנהלות מול הבנקים בקיום מכרז ריביות ובחירת הבנק עם התנאים הטובים ביותר.

יועץ משכנתא מקצועי יכול לצמצם את הקשיים שצוינו והסיכונים השונים למינימום תוך כדי ביצוע בחירות נכונות ומושכלות. העלויות פוחתות על ידי בחירת אפיקי החזר מתאימים ואופטימאליים, בניית תמהיל משכנתא יעיל עם פיזור סיכונים ובעיקר תוך התאמה אישית מלאה ללקוחות.